Obecně

Nájem nemovité věci je plněním vymezeným v ustanovení § 51 ZDPH, tedy plněním osvobozeným od daně bez nároku na odpočet daně. Společným prvkem této skupiny osvobozených plnění je, že u přijatých zdanitelných plnění, která mají na uskutečňování tohoto typu osvobozených plnění vazbu, není možno uplatnit nárok na odpočet daně.

Definici nájmu v ZDPH nenajdeme. Pro jeho eurokonformní výklad je využívána judikatura Soudního dvora EU. Nájmem nemovitosti se tak obecně rozumí poskytnutí práva pro daný subjekt užívat dle sjednaných podmínek nemovitost podobně jako vlastník za současného vyloučení stejného práva třetím osobám. Z judikatury dále vyplývá, že pod pojem nájem nebudou spadat plnění, pro jejichž poskytování je nemovitost nezbytná, ale jejíž užití není hlavním cílem či smyslem poskytovaného plnění. Dle ustanovení § 4 odst. 4 písm. g) ZDPH se přitom pro účely tohoto zákona nájmem rozumí také podnájem, pacht a podpacht, a také zřízení, trvání nebo zánik věcného břemene zřízeného k nemovité věci, pokud jsou naplněny znaky nájmu.

Ve kterých případech je nájem nemovité věci plněním osvobozeným od daně, vymezuje konkrétně ustanovení § 56a ZDPH. Dle § 56a odst. 1 ZDPH je nájem nemovité věci osvobozen od daně s výjimkou:

Tyto takto vymezené nájmy jsou pak plněním zdanitelným a uplatňuje se u nich základní sazba daně. Výjimkou je poskytování služeb ubytovacích, u kterých se dle přílohy č. 2 k ZDPH uplatňuje  snížená sazba daně. V případě, že by nájem místa k parkování nebo upevněných strojů či zařízení byl plněním vedlejším k plnění hlavnímu (např. pronájem bytu včetně parkovacího místa), podléhalo by však celé plnění režimu plnění hlavního.

Příklad

Plátce pronajímá dlouhodobě byt soukromé osobě. Jelikož se jedná o nájem nemovité věci poskytovaný v souladu s ustanovením § 56a odst. 1 ZDPH, jde o plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně.

Příklad

Plátce pronajímá dlouhodobě garáž soukromé osobě. Jelikož se jedná o nájem prostor k parkování vozidla, osvobození od daně dle § 56a odst. 1 ZDPH aplikovat nelze a bude se jednat o zdanitelné plnění podléhající základní sazbě daně.

Příklad

Plátce pronajímá dlouhodobě soukromé osobě byt včetně garáže. Plněním hlavním je nájem bytu a vedlejší plnění (nájem garáže) podléhá stejnému režimu jako plnění hlavní. Jedná se tak celkově o plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně v souladu s ustanovením § 56a odst. 1 ZDPH.