Obecně

Stavbou se rozumí každá stavba bez ohledu na její provedení, účel a dobu trvání a bez zřetele na to, zda se jedná či nejedná o nemovitou věc. Stavby tedy mohou být jak nemovité, tj. ty, které jsou spojeny se zemí pevným základem, tak i movité, tj. ostatní, které je možno přemístit. Stavby mohou být trvalé i dočasné. Budova je obecně stavbou s vnitřními účelovými prostory.

Další výklad viz i účet 021-Stavby.

Nemovitými věcmi (dříve nemovitostmi) podle § 498 ObčZ jsou:

•	pozemky
•	podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro nebo vinný sklep) a věcná práva k nim,
•	práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (právo stavby prohlášené za nemovitou věc v § 1242 ObčZ a stavby ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku dle přechodného ustanovení § 3055 ObčZ),
•	věci, které nelze přenést z místa na místo bez porušení jejich podstaty a o kterých zákon stanoví, že nejsou součástí pozemku (např. komunikace).

Stavba (až na výjimky) není samostatnou věcí a není ani předmětem samostatné evidence v katastru nemovitostí (je evidována jen jako součást pozemku).

Předmětem evidence katastru nemovitostí nejsou rozestavěné stavby. Pokud je stavba považovaná podle starého občanského zákoníku za samostatnou věc a měla k 1. 1. 2014 vlastníka odlišného od vlastníka pozemku, zůstala podle § 3055 ObčZ “nadále samostatnou věcí nemovitou a bude takto nadále evidována v katastru nemovitostí i při případných dalších převodech (do doby „sloučení“ vlastnictví pozemku a stavby u téže osoby).

Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není-li podzemní stavba nemovitou věcí (podle § 498 jsou nemovitou věcí podzemní stavby se samostatným účelovým určením), je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek.

Ve výše uvedených souvislostech se můžeme setkat i s pojmem „právo stavby“ (§ 1240 a následující)

Právo stavby je věc nemovitá. Stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí, ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech. Právo stavby zřízené smlouvou vzniká zápisem do veřejného seznamu (katastr nemovitostí) Právo stavby lze zřídit jen jako dočasné; nesmí být zřízeno na více než 99 let. Poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno, musí být patrný z veřejného seznamu.

Stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby. Ujednají-li si strany něco jiného, zapíše se to do veřejného seznamu.

Podle § 1105 ObčZ se převádí vlastnické právo u nemovitých věcí zapsaných ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí) zápisem do tohoto seznamu. Podle § 10 katastrálního zákona nastávají právní účinky povoleného vkladu k datu jeho podání.

Od 1. 1. 2014 ObčZ
Příklad	ObčZ	Popis	Vyhodnocení
Stavba	§ 505 § 506	Je-li stejný vlastník jako vlastník pozemku, jakož i stavba na cizím pozemku podle § 1084/1 a není-li stavba dočasná stavba	SOUČÁST POZEMKU
Stavba dočasná	§ 505	Zřízena na dobu určitou – není součást pozemku	NEMOVITÁ VĚC, pokud nelze přemístit z místa na místo bez porušení podstaty, jinak MOVITÁ VĚC (498/1)
Podzemní garáž	§ 498	Podzemní stavba, která má samostatné účelové určení – není	NEMOVITÁ VĚC
Zavlažovací zařízení	§ 498	Podzemní stavba, která nenaplňuje samostatné účelové určení – slouží pozemku	SOUČÁST POZEMKU

Účetně

Stavby patří mezi dlouhodobý hmotný majetek vždy bez ohledu na výši jejich ocenění a dobu jejich použitelnosti. Podle § 7 odst. 2 Vyhlášky jsou stavbou:

a)	stavby podle „stavebního zákona“ včetně budov, důlní díla a důlní stavby pod povrchem, inženýrské sítě, vodní díla a další stavební díla (např. podle „zákona o vodovodech a kanalizacích“),
b)	právo stavby, pokud není zbožím (§ 9 odst. 5),
c)	otvírky nových lomů, pískoven a hlinišť,
d)	technické rekultivace „horního zákona“,
e)	byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky.

Budovy a stavby mohou být také zbožím (účet 132-Zboží na skladě a v prodejnách), a to u účetních jednotek, které mají jako předmět činnosti nákup a prodej nemovitých věcí, pokud je kupují za účelem prodeje v nezměněné podobě a samy je nepoužívají, nepronajímají a neprovádí na nich technické zhodnocení.

ObčZ v ustanovení § 498 definuje nemovitou věc „pozemek“. Ustanovení § 505 a násl. ObčZ vymezují jako součást věci vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. Pro účely vedení účetnictví je nezbytné z nemovité věci „pozemky“ oddělit část, která se dle účetních předpisů neodpisuje, od částí, které se odpisují.
V souladu s ustanovením novely zákona o účetnictví – se oddělí a vymezí část majetku, která se neodpisuje v položce B.II.1.1. Pozemky a ostatní části majetku, které se odpisují, v položkách B.II.1.2. Stavby, B.II.4.1. Pěstitelské celky trvalých porostů a B.II.4.3. Jiný dlouhodobý hmotný majetek podle § 7 odst. 6 písm. a) Vyhlášky.

Ocenění a odpisování

Podrobněji viz účet 021-Stavby a 081-Oprávky ke stavbám.

Na právo stavby je v účetnictví nahlíženo jako na dlouhodobý hmotný majetek.

Právo stavby se bez ohledu na záměr jeho pořízení (není-li ovšem určeno k prodeji a vykazováno jako zboží) vykazuje v položce B.II.1.2. Stavby, a to zcela samostatně. Analogicky jako v případě pozemku, kdy jednou částí je samotný pozemek a druhou stavba, tak i v případě práva stavby, je možno identifikovat dvě samostatné části, a to:

•	právo stavby a
•	stavba vyhovující právu stavby.

Platí tedy základní zásada v tom smyslu, že součástí ocenění práva stavby není stavba vyhovující právu stavby. A tato zásada je pro zvýšení právní jistoty rovněž potvrzena v ustanovení § 56 odst. 4 Vyhlášky, které stanoví, že stavby vyhovující právu stavby podle § 47 odst. 3 Vyhlášky účtované na samostatných účtech se odpisují samostatně.

To tedy znamená, že pořízené právo stavby, které bude využito pro realizaci stavby, je evidováno a odpisováno samostatně.

Technické zhodnocení (definováno pro účely účetnictví)  

Technickým zhodnocením se (podle § 47 odst. 4 Vyhlášky) rozumí zásahy do majetku uvedeného do užívání, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů, nebo rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku, včetně nástaveb, přístaveb a stavebních úprav, pokud vynaložené náklady dosáhnou ocenění určeného účetní jednotkou pro vykazování jednotlivého dlouhodobého majetku v položkách (DNM, samostatné hmotné movité věci a soubory hmotných movitých věcí) u staveb dosáhnou vynaložené náklady významné hodnoty ve vztahu k pořizovací ceně nebo reprodukční pořizovací ceně jednotlivé stavby. Náklady vynaloženými na technické zhodnocení se rozumí souhrn nákladů na dokončené zásahy do jednotlivého dlouhodobého majetku za účetní období.

Technické zhodnocení (definováno pro účely ZDP)

S účinností od 1. 1. 2021 došlo ke  změně ustanovení § 33 ZDP, které pro účely ZDP vymezuje technické zhodnocení hmotného majetku.

Z hlediska věcného vymezení zůstala definice technického zhodnocení shodná s právní úpravou účinnou do 31. 12. 2020, avšak došlo ke zvýšení rozhodné hodnotové hranice z částky 40 000 Kč na částku 80 000 Kč. Za technické zhodnocení hmotného majetku jsou tak nově považovány vždy výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšily u jednotlivého majetku v úhrnu 80 000 Kč.

Pokud se týká aplikace ustanovení § 33 ZDP, ve znění zákona č. 609/2020 Sb., pak je nutno vyjít z okamžiku pořízení hmotného majetku, resp. realizace technického zhodnocení, tak, jak je upraveno v přechodných ustanoveních čl. XII bodu 13, 14 a 15 zákona č. 609/2020 Sb.

V případě, že poplatník dokončí a uvede technické zhodnocení na hmotném majetku do stavu způsobilého obvyklému užívání ode dne 1. 1. 2021, pak je pro něj rozhodná hodnotová hranice ve výši 80 000 Kč. Jinými slovy, pokud výdaje charakteru technického zhodnocení překročí limit ve výši 80 000 Kč, pak se pro účely § 33 ZDP jedná o technické zhodnocení hmotného majetku.

Přitom stejný daňový režim může využít i poplatník, který dokončí a uvede technické zhodnocení do stavu způsobilého obvyklému užívání již od 1. 1. 2020.  

Technickým zhodnocením jsou i uvedené výdaje nepřesahující stanovené částky, které poplatník na základě svého rozhodnutí neuplatní jako výdaj (náklad) podle § 24 odst. 2 písm. zb) ZDP.

Daňově

Daň z příjmů

Budovy, domy a byty nebo nebytové prostory vymezené jako jednotky zvláštním předpisem (jednotkou je byt nebo nebytový prostor jako vymezená část domu) jsou pro účely ZDP hmotným majetkem (§ 26 odst. 2 ZDP).

Zatřídění budov a staveb do odpisové skupiny

Budovy a stavby patří do odpisové skupiny č. 3, 4, 5 a 6 (doba odpisování 10, 20, 30 a 50 let). Stavební dílo (dům, budova, stavba) se zařazuje do odpisové skupiny podle účelu jeho hlavního užívání. Při rozdílném užívání budovy se hlavní užívání stanoví převažujícím podílem na celkové využitelné podlahové ploše.

Došlo-li u stavebního díla (s výjimkou budov zařazených do majetku poplatníka do zdaňovacího období započatého v roce 2003) ke změně účelu hlavního užívání a v důsledku této změny se mění i zatřídění do odpisové skupiny uvedené v příloze č. 1 ZDP, provede poplatník změnu zatřídění tohoto majetku ve zdaňovacím období nebo v období, za něž se podává daňové přiznání, ve kterém ke změně došlo (§ 30 odst. 1 ZDP).

...