Obecně

Nájem majetku spolu s pachtem majetku lze stručně charakterizovat jako instituty, jimiž dochází k dočasnému přenechání majetku jiné osobě za úplatu.

Smlouvou nájemní se přitom pronajímatel zavazuje přenechat věc nájemci k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné (viz § 2201 a násl. ObčZ).
Smlouvou pachtovní se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci (viz § 2332 a násl. ObčZ).

Srovnáme-li výše uvedená vymezení jednotlivých pojmů, lze zjednodušeně konstatovat, že základním rozdílem je otázka, zda majetek je jinou osobou pouze užíván (např. nájem prostor) či současně i požíván, tj. jsou z něj brány související plody a užitky (např. pacht obchodního závodu, zemědělský pacht apod., kdy pachtýři z jejich provozu či obhospodařování plynou vzniklé příjmy).

Pro účely ZDP se není nutno dále zabývat podrobněji otázkou, zda příslušný majetek je předmětem smlouvy nájemní či smlouvy pachtovní. Ustanovením § 21c odst. 4 ZDP je totiž konstatováno, že příslušná úprava ZDP platná pro nájem se použije i pro pacht. Nájem i pacht tedy mají, z hlediska ZDP, shodný režim. Vzhledem k této skutečnosti tak můžeme v dalším textu hovořit již jen o problematice nájmů, přičemž pod tento pojem podřadíme i problematiku pachtu. Bude-li tedy dále hovořeno o nájmu, budeme pod tímto pojmem vnímat i pacht. Budou-li zmíněny osoby pronajímatele a nájemce, budeme pod těmito pojmy vnímat i propachtovatele a pachtýře. Pojem nájemné tak v tomto smyslu bude zahrnovat i pojem pachtovné.

Operativní nájem je taková forma pronájmu, při níž je nájemci na základě nájemní smlouvy dán k dispozici majetek k užívání a po skončení nájemního vztahu, zpravidla krátkodobého, dochází k jeho navrácení zpět pronajímateli. Jde o běžnou formu pronájmu. 

Nájemce užívá jím najatý majetek. Po dobu trvání nájemního vztahu je pouze jeho ekonomickým uživatelem. Po skončení nájemní smlouvy se předmět nájmu vrací pronajímateli, který ho může pronajmout dalšímu nájemci, prodat nebo jinak využít.

Účetně

Nájemní smlouvou pronajímatel přenechává nájemci za úplatu věc, aby ji dočasně užíval. Základním znakem nájmu je tedy jeho úplatnost a základní povinností nájemce je hradit nájemné. Úhrada nájemného může být realizována jak peněžní, tak i nepeněžní formou (např. opravami najatého majetku). Nájemné, které pronajímateli přináleží, představuje z účetního hlediska náklad časově rozlišovaný po dobu trvání nájmu.

Najatý majetek je nájemce po celou dobu nájmu povinen evidovat na podrozvahových účtech.

Daňově

Je-li najatý majetek využíván k dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů, je nájemné současně i nákladem daňově účinným ve smyslu ustanovení § 24 odst. 1, resp. § 24 odst. 2 písm. h) bodu 1 ZDP. Jistou výjimku z tohoto pravidla však přestavuje daňově neúčinné nájemné za umělecká díla u poplatníků, kteří nevykonávají výstavní, muzejní a galerijní činnost [§ 25 odst. 1 písm. za) ZDP].

V případech, kdy předmětem nájmu je dlouhodobý hmotný majetek, který je současně i majetkem hmotným z hlediska ZDP, či pozemek, přičemž tento majetek je po skončení nájemního vztahu nájemcem odkoupen, je však pro zachování daňové účinnosti nájemného nutno dbát i podmínek doplňujících, obsažených zejména v ustanovení § 24 odst. 5 ZDP, které daňovou účinnost nájemného podmiňuje výsledkem porovnání výše kupní ceny se:

Ve všech uvedených případech platí, že kupní cena nesmí být nižší než zjištěné hodnoty. Není-li uvedená podmínka splněna, nelze nájemné za celou dobu nájmu považovat se zpětnou účinností za daňově uznatelné. Nájemci tak vzniká povinnost zvýšit svůj základ daně o částky nájemného uplatněné v předchozích obdobích coby náklady daňově účinné, a to v tom období, ve kterém k porušení podmínek daňové účinnosti došlo (tj. v období odkupu předmětu nájmu)  – viz § 23 odst. 3 písm. a) bodu 3 a § 5 odst. 6 ZDP.