Výklad (komentář) k účtu

Na tomto účtu se zachycují pozemky, které jsou dlouhodobým hmotným majetkem z hlediska účetního vždy bez ohledu na výši ocenění, pokud nejsou zbožím. Ocenění pozemku je včetně lesního porostu nebo osázení stromy a keři, pokud nejsou pěstitelským celkem trvalých porostů. Pozemky se neodpisují. Na tento účet nepatří součásti pozemku, které jsou odpisovány a vykazují se jako majetek nebo jeho části na účtech 021, 025 a 029.

Podle § 505 ObčZ je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí.

1) Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

2) Není-li podzemní stavba nemovitou věcí (podle § 498 jsou nemovitou věcí podzemní stavby se samostatným účelovým určením), je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek.

Součástí pozemku jsou i stroje a další zařízení upevněná ve stavbě – tuto možnost dává § 508 ObčZ (aby byl stroj ve vlastnictví osoby, která není vlastníkem pozemku musí být zapsáno do katastru nemovitostí). Stroj nebo jiné upevněné zařízení není součástí nemovité věci zapsané do veřejného seznamu, byla-li se souhlasem jejího vlastníka zapsána do téhož seznamu výhrada, že stroj jeho vlastnictvím není. Výhrada bude vymazána, prokáže-li vlastník nemovité věci nebo jiná osoba oprávněná k tomu podle zápisu ve veřejném seznamu, že se vlastník nemovité věci stal vlastníkem stroje.

Rovněž tak patří k nemovitým věcem ty, které byly na zemi a půdě zřízeny s tím úmyslem, aby tam trvale zůstaly, jako: domy a jiné budovy se vzduchovým prostorem v kolmé čáře nad nimi; rovněž: nejen vše, co do země je zapuštěno, ve zdi upevněno, přinýtováno a přibito, jako: kotly na vaření piva, na pálení kořalky a zazděné skříně, nýbrž i takové věci, které jsou určeny, aby se jich při nějakém celku stále upotřebovalo: např. u studní okovy, provazy, řetězy, hasící nářadí a podobně.

Současný katastrální zákon nahradil katastrální zákon č. 344/1992 Sb. a zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem č. 265/1992 Sb. Reaguje na zásadu ObčZ, že budova je součástí pozemku a na další novinky. Např. lze zapsat nájemní vztah a chránit tak nájemce, aby při změně vlastníka tento nemohl vypovědět nájemní smlouvu, pokud nový vlastník neměl rozumný důvod pochybovat, že kupuje nepronajatou věc (§ 2222 ObčZ).

Pro účely vedení účetnictví je nezbytné z nemovité věci „pozemky“ oddělit část, která se dle účetních předpisů neodepisuje, od části, které se odpisují (bude odpisována jen ta část jednotky vymezené dle ObčZ nezahrnující pozemek).

Převod jednotky (včetně podílu na pozemku) bude celý podléhat DPH anebo bude celý zdaněn daní z nabytí nemovitých věcí anebo od ní bude celý osvobozen.

Účetní jednotka, která koupí pozemek s ložiskem nevyhrazeného nerostu nebo jeho části, vyúčtuje zvlášť pozemek a zvlášť ložisko (na účet 029-Jiný dlouhodobý hmotný majetek). Oceněním ložiska nacházejícího se na jednotlivém pozemku je kladný rozdíl mezi pořizovací cenou jednotlivého pozemku s ložiskem a cenou tohoto pozemku podle právního předpisu platného v době koupě nebo v době nabytí pozemku vkladem.

Z účetního a daňového hlediska a především pro účely smluv je nutné rozlišovat pozemek a parcelu.

Pozemkem se rozumí část zemského povrchu, která je oddělená od sousedních částí hranicí území správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků.

Parcelou se rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.

Kromě toho je nutno rozlišovat stavební parcelu, kterou se rozumí pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, a dále pozemkovou parcelu, která není stavební parcelou. V převodní smlouvě lze proto např. pozemkovou parcelu označit "pozemek označený jako pozemková parcela č. xxxx v katastrálním území XY".

Účtování

Pořízení

Pozemky je možné pořídit koupí, bezúplatným nabytím (darováním), vkladem pozemku od jiné osoby, převodem podle právních předpisů nebo přeřazením z osobního užívání do podnikání.

Při pořízení pozemku se za den uskutečnění účetního případu považuje den doručení návrhu na vklad katastrálnímu úřadu. Dojde-li k povolení vkladu, účetní zápisy k tomuto dni se nemění. Není-li vklad povolen, musejí se účetní zápisy opravit. Podmíněnost uskutečnění dne účetního případu nabytím právního účinku vkladu se vyjádří poznámkou na inventární kartě, na analytických účtech, v inventurních soupisech a v příloze účetní závěrky.

S pořízením pozemku souvisí i daň (viz daňový systém ČR) z nabytí nemovitých věcí.

V této souvislosti je nutno odkázat na skutečnost, že podle § 1 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb. je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci. To tedy znamená, že daň z nabytí nemovitých věcí představuje u nabyvatele vlastnického práva k nemovité věci přímý náklad související s pořízením pozemku, a proto je nutno jej zahrnout do ocenění pořizovaného pozemku. 

>  Schéma č. 1 - Pořízení pozemků

Ke všem operacím musí být doložen návrh na zápis do katastru nemovitostí a další doklady uvedené u jednotlivých operací.

>  Příklad č. 1 - Pořízení pozemků směnou

>  Příklad č. 2 - Pořízení pozemku a budovy směnou

Oceňování

Pozemek může být oceněn pořizovací cenou. Ocenění pořízeného pozemku je včetně případného lesního porostu nebo osázení stromy a keři, pokud nejsou pěstitelským celkem trvalých porostů (§ 7 odst. 4 Vyhlášky).

Do pořizovací ceny pozemku patří i výdaje spojené s jeho pořízením zejména náklady na přípravu a zabezpečení, odměny za poradenské služby a zprostředkování, správní poplatky, platby za poskytnuté záruky a otevření akreditivu, expertízy, úroky, zejména z úvěru, pokud tak ...